房产大咖大胡子揭秘：楼盘设计全变身，高低配一网打尽

前几日，全国级别的地产大咖@米宅发布了这样一个抖音视频：

住宅楼盘设计成高低配，就是耍流氓！

无独有偶，另一个全国级别的地产大咖@大胡子说房也曾经写下过这样的一段文字：

这些在全国拥有影响力的地产大咖，在评论高层和别墅、洋房混搭的高低配小区的时候，基本都站在了否定的角度：不好、不值得、不建议购买。

但是，看完这些地产大咖的文章和视频，青岛人民的表情是：

各位楼市专家和砖家们不要急着抬杠，先放一张青岛最出名的高低配建筑，你们敢说比这座建筑的设计者，更懂青岛吗？

估计各位已经在瑟瑟发抖中……

再看看青岛几个著名的高端小区：

银都花园，90年代建设的当年青岛最高端住宅小区，标准高低配。

图片来自网络

麦岛金岸，青岛最高端住宅小区之一，必须高低配。

图片来自网络

青岛最贵的豪宅小区之一——海信麦岛板块，在整体设计上，就是大型高低配展示现场。

华润在西海岸建设的最高端楼盘，卖出了西海岸新区洋房最高价格的华润悦府，一看效果图就知道了——高低配，没得跑。

反而是标榜高端但没把产品做成高低配的西海岸星光岛，城阳星河湾之类被骂得狗血喷头。前者号称“韭菜岛”，产品当年一手出售的价格和周边建邦听海、天意华苑、诺沙湾、海上罗兰等“高低配”小区价格相仿，甚至更贵，然而如今星光岛的二手房比这些“高低配”小区，已经拉开了每平米5000元的差距，甚至更高。当然后者的日子也不好过，虽然做工精细、品质上乘，但从建设伊始就被质疑“伪豪宅”，二手房价格和新房单价倒挂上万元，相比白沙湾周边刚需楼盘如蔚蓝群岛，根本拉不开段位。

一句话，青岛的高端楼盘，若不是纯墅小区或者万丽海景这样的只有一栋楼的社区，谁敢不做高低配，谁就是耍流氓。

那米宅、大胡子说房这些全国的楼市大咖、专家，他们就说错了吗？也没有。他们的看法，高低配小区有品质缺陷，不推荐购买，对于北上广深乃至南京成都西安济南这样的城市而言，都是没啥问题的。

那么，高低配小区到底有什么缺点呢？楼市大咖们在他们的文章和视频中，描述得非常清楚：

1、高低配小区，人车分流不好设计。

对于高层小区，地下车位是标配。但是对于纯墅小区，往往在别墅门口赠送地上停车位。

我就问一句，高低配小区，人车分流怎么做？答案往往是很困难。

有人说，好设计啊。别墅部分也建地下车库不就得了？

这么说的人肯定没认真看过大胡子说房、米宅等大咖的文章和视频——很多开发商设计高低配，初衷就是为了省钱，指望他们突然良心发现多修一大片地库，那是不现实的。

所以，很多高低配小区，最基本的人车分流都做不到。小区地面上汽车横冲直撞，通行无阻——这当然意味着降低社区品质，孩子活动要注意安全，还有尾气污染之类……

2、高低配小区，景观园林难以分配。

评价小区品质，有一个重要的因素，就是园林绿化做得怎么样。。

小区园林绿化，这是个专门的学问，写出来能写好几本书，如果让我硬讲，着实勉为其难。

但是高低配小区，有一点却是不容置疑的：绝大部分绿化，都给了别墅区，高层小区只有很少一点绿化，甚至没有绿化。

很多高低配小区，还把高层部分和别墅部分专门人为分隔开，对于高层业主而言，那就更加“苦不堪言”。

3、同样容积率之下，高低配小区，楼间距小，楼密度大。

语言是无力的，在下面放两张楼盘沙盘图的照片，大家一看便知。

很明显，由于图2的小区没有设计高低配，确保了足够大的楼间距，（在不考虑楼盘外部景观及配套的情况下）楼盘2相比楼盘1，可以作出更多的配套设计。

而且很明显，楼盘2业主享有的小区中央公园，业主活动区，是楼盘1业主所无法享受到的。

4、高低配小区的别墅部分容易形成“坐井观天”的格局，隐私性差。

高低配小区，高层业主会埋怨别墅挤占了小区公共绿地，但是别墅业主也在抱怨。楼顶烧个烤开个趴，会被高层业主从头到脚看个透。真是两边不讨好。

更别说一开始米宅用来示范举例用的这张图了。别墅东、西、北三面都是自家的大高层，来了个“三面包围”

如果路对面再建一个高层或者高低配小区，那么别墅业主推窗看出去，画风不是“坐井观天”，就是“家徒四壁”，害了风水大忌。

此等别墅，有品质吗？没有。

5、业主素质差距大，诉求不同，易产生邻里纠纷。

这个就不多说了。你懂得。

那么，为什么北上广深乃至南京成都西安济南这样的城市，房子盖成高低配就是耍流氓，偏偏到了青岛，高端小区盖成一堆大板楼就是耍流氓呢？

道理也很简单：刚才我们放了很多青岛高端高低配小区的图片，大家也应该注意到了这些楼盘有一个共同点——海景房。

虽然很多楼市砖家会说没有配套的海景房就是个坑，也有很多青岛本地土著坚持说“面朝大海，风湿拄拐”。但是真正的高官贵族、学者名流、富商巨贾之类，他们对海景房的追求，那是很诚实的。

不信？看看青岛的房价地图就明白了。不管主城区还是西海岸，房价都是“与到达前海海岸线的距离的平方成反比的”。

不买海景房，为何来青岛？——别告诉我浮山后学校医院很重要，学校医院那么厉害，怎么房价却被没有学校和医院的浮山前的海景房甩出了十万八千里呢？

所以，没有山海景观，青岛的房子，就谈不上有品质，只能做刚需、刚改社区。

而对于海景房，怎么保证能让小区里最多的业主看到海，答案就很简单了——高低配。

前低后高，错落有致，是小区发挥景观优势最大化的根本之所在。当小区外面有着良好的山海景观的时候，小区内部的景观分配问题，也已经迎刃而解，甚至小区内根本不需要设计任何景观、园林绿化。

这里最典型的例子，当属上海的汤臣一品了，小区容积率高达5.9，意味着它没有多少面积可以搞园林绿化，但是，在业主推开窗户直面黄浦江，整个外滩尽收眼底的视觉效果面前，小区的绿化，其实不做也罢。

在青岛也有类似的例子，有很多朋友问过我西海岸的禹州天赋云海，楼盘容积率高达7.1能不能买，我的回答是，这个楼盘的园区大概率也就是能满足环形消防车道的要求，小区可以近似认为是零园区，零绿化。

但是，出门300米就到唐岛湾公园了，这么大的公园，每天溜一圈还得花一礼拜才能逛完呢，要啥绿化啊！

所以，在楼盘能“借”到外部景观资源的时候，小区设计成高低配往往是最好的选项。而青岛的高端小区，卖点就是海景房，属于典型的“借”外部景观，这时候高低配小区的所有缺点，在面朝大海、春暖花开面前，已经都不是问题。

更重要的是，观海高层、观海大平层的买主，往往奔着“登高望远”的心态来的，素质方面不会与别墅业主拉开太大差距，也就不容易产生严重的邻里纠纷。

所以，青岛的绝大部分高档小区“不是纯墅就是高低配”的现实，就很好理解了。

但是在最后，我们需要说一句，在青岛住宅公园车库风水布局，大部分高端小区，都是高低配，但是反过来，单纯的高低配小区没有附加条件就想标榜高端，却是不可以的。

个中道理我们已经分析得很清楚了，高低配小区，只在具有良好视觉通道、观景、观海效果优异的情况下才可以这么设计，毕竟，青岛的海岸线只有那么点，有很多不靠山、不靠海，视觉通道方面不能占用小区外部景观、绿化的楼盘，却设计成了突兀的高低配。

嗯嗯，没错，这些楼盘，人车不分流、景观无法合理分配、业主隐私无法保证，被四面八方的其它高层小区一围住宅公园车库风水布局，就是典型的“坐井观天”……

这正应了米宅、大胡子说房等全国楼市大咖的说法，此种高低配楼盘，开发商就是在——

耍 流 氓 ！

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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